房企融資全線收緊:開發商將迎大考

樓市資訊21世紀經濟報道 [微博] 2017-05-26 09:46
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房企融資環境正持續收緊。

中原地產研究中心統計數據顯示:2017年5月前三周房企融資數據繼續低迷,合計包括私募債、公司債、中期票據等的融資僅119.3億。而2016年5月同期發行融資額度高達446.8億,同比減少幅度達到73.3%。

融資收緊同時,資金成本也在上漲。數據統計顯示,2017年來發行的債券利率均在4.2-5.5%之間,5月多宗融資的資金成本已經接近或超過6%。整體看,所有房企的融資成本相比2016年4%均有所上行。目前很多融資的年化收益率已經在5.5%以上。

易居研究院副院長楊紅旭在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示,“房企對于融資依賴程度比較高,企業融資收緊對開發商肯定是利空。從我們監測到的全國房地產金融環境指數模型來看,去年一季度指數最寬松,然后開始下滑。最寬松的時期已經過去了,目前處于一個較為合理的水平,今年年底會進入偏緊甚至緊張的區間。目前開發企業的資金面在發生變化,目前房企資金主要來源是銷售回款,但隨著樓市的降溫,這塊也會收縮。”

房企的融資壓力

融資渠道收緊、成本上漲是2017年房地產行業對當前融資環境判斷得出的共識。

在融創中國2017年股東大會上,就有小股東向管理層提問稱,“公司去年全年加權平均借貸下降非常喜人。未來公司加權借貸成本有沒有可能進一步下降?”

對此,融創中國執行董事汪孟德坦陳,“從融創中國去年借貸情況看,借貸成本在快速下降,主要是由于公司規模、實力、品牌特別是銀行的信譽度提升,未來兩三年我們的借貸成本還會下降。但今年是很特殊的時候,從去年第四季度到今年上半年,會持續出臺房地產調控政策,也包括銀行方面的調控政策。今年整個地產行業(融資成本)會上升。對融創中國而言,今年新增貸款成本與去年相比較也要上升。其實,我們去年當期新增借貸成本低于6%,平均在6%的水平,但今年我們會超過6%,可能到6.5%,這是借貸成本增長的趨勢。”

融創中國作為大型房企,融資條件已經屬于行業內佼佼者,融資成本上升是房地產行業不得不面對的整體趨勢。根據同策咨詢研究部監測40家典型上市房企融資情況看,融資成本方面,在已披露的數據中,4月融資成本最低的一筆是中國金茂完成發行的25億元人民幣3年期的中期票據,年利率為4.65%,非常逼近同期銀行貸款基準利率4.75%。

除此之外,4月所有已披露的融資成本均高于同期銀行貸款利率。華夏幸福2017年第一期超短期融資券,借款270天,融資額度10億元,借款利率4.82%,已遠超同期的銀行貸款基準利率(一年期以內基準利率為4.35%)。富力地產(富力又一城 富力盛悅居) 、新城控股4月發行的中票票面利率均為5.25%。榮盛發展兩筆股東貸款共計75億,利率5.7%。華夏幸福簽訂永續債合同融資15億,第1-2年利率5.90%,第三年11.9%,后續每年遞增1%。中南建設一筆4億元的一年期信托貸款融資年利率6%,另一筆其它債權融資金額4.4億,期限2年,利率7%。

受融資渠道收緊等影響,房企融資方式也是花樣百出。以4月份為例,同策咨詢研究部監測的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計538.58億元,環比2017年3月的588.17億元減少8.43%。整體來看,2017年4月份,上市房企融資額度有所下降,融資渠道花樣百出。整體來看,2017年4月份,上市房企融資額度有所下降,融資渠道花樣百出。4月份,市場上出現了境內再融資的融資方式,同時,沒有公司債發行。境內銀行貸款成為4月最主要的融資方式(占比42.21%)。其它融資方式包括:其它債權融資(占比26.68%)、境內再融資(占比13.93%)、中期票據(占比9.28%)、信托貸款(占比5.61%)、委托貸款(占比1.08%)、海外銀行貸款(占比0.64%)和海外配股再融資(占比0.57%)。

同策咨詢研究部總監張宏偉表示,整體來看,房企融資渠道在不斷收緊,融資方式有一些變化。“比如,以前允許信托基金拿地,現在明確不允許,一些通道業務都已暫停。企業加杠桿的手段越來越少。另外,國內發債規模逐漸減少,利率在逐步上升。部分企業也在國外進行更多的嘗試,利用美元債等形式,拓寬自己的融資渠道。一些小企業還在嘗試IPO等直接融資方式。”

開發商面臨考驗

受融資收緊等因素影響,部分開發商未來將陸續面臨考驗。

中原地產數據統計顯示,從年內數據看,2017年以來,截止到5月23日,房企融資額度只有1232.4億,同比跌幅高達77.7%。但去年同期,房企融資數據高達5514.8億。

中原地產首席分析師張大偉認為:從資金成本看,支持2016年房地產市場爆發的一個重要原因是房企的各種渠道低價格資金,債券是其中價格最低的資金來源,但最近2個月發債難度加大,這對房企而言,意味著融資成本明顯上升。整體看,海外融資難度越來越大,一旦內地債券融資壓力增加,這對于前期拿了較多土地、杠桿使用過高的企業,資金成本將明顯增加,從而影響銷售預期。

億翰智庫研究總監張化東針對房企發布的2016年年報做了一個現金流測算。測算顯示,大型房企和盈利較穩定的企業短期內現金流方面沒有壓力。甚至到今年年底,大企業現金流壓力也不會很大。但一些小房企現金流壓力會比較大。目前來看,樓市成交量下降比較快,預計今年3季度末和4季度初,房企資金流的壓力就會顯現。

億翰智庫監測顯示,由于2016年房企銷售回款較多,貨幣資金較充足,2016年A股地產行業整體現金短債比提升至1.63,H股地產行業整體現金短債比提升至1.45,恢復到2010年左右水平,短期債務安全性佳。從凈負債率方面看,雖然2016年四季度房企融資收緊,但由于銷售回款較多,上市房企的凈負債率較2015年有所下降。2016年A股的上市房企凈負債率為89.32%,相較于2015年減少6.14個百分點,但依然處于歷史較高水平。

不過,從監測數據看,房地產市場分化趨勢愈發明顯。一些房企凈負債率高企。比如,云南城投凈負債率為513%;天津松江凈負債率為484%;天房集團凈負債率高達314%;信達地產凈負債率為311%;佳兆業凈負債率為308%。

張宏偉認為,“資金面收緊,尤其是國內一些融資渠道業務收緊,勢必會影響開發企業資金面,尤其是民營開發企業。其實,現在已經有中小企業資金開始緊張。預計下半年就可能會有企業出現較大困難。目前,市場上已經有企業開始出售資產和項目, 下半年可能會越來越多。”(編輯:譚翊飛)

(21世紀經濟報道)

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