住房限購政策擴大到三四線城市 庫存都去完了嗎

近期,保定出臺了10年限售的政策,頗受關注。此類政策嚴厲程度甚至超過了熱點一二線城市。但與此同時,我們也注意到部分城市購房政策繼續趨于寬松。所以,一個清晰的結論是:三四線樓市政策正處于分化的狀態。如何看待此類現象,如何引導各類購房資金的流動,是當前需要解決的問題。

政策調控呈三步走特征

即便是對于過熱的三四線城市來說,政策收緊的做法也不會一次性到位,而是會采取“三步走”的模式。比如說保定樓市近期持續加碼,但其實也是遵循了循序漸進的過程。此前幾個月保定執行了限購政策,但現在在限購政策的基礎上又增加了限售版本。此類政策較好地吻合了河北省樓市調控的導向,對于保定打擊各類炒房需求、防止炒作雄安新區概念等有積極的作用。按照此類邏輯,若后續市場繼續火熱,政策再加碼的可能依然是存在的。

保定調控不斷加碼的做法,并非特例,其他熱點三四線城市也有類似的現象。總結起來,三步走戰略主要分為以下路徑。第一步是取消購房優惠政策。比如今年鎮江和蕪湖等城市取消了外地人購房給予補貼的做法。第二步是落實溫柔的收緊政策,比如說商貸利率回歸基準、公積金二套貸款和二次貸款適當收緊、外地人在沒有社保條件下允許認購一套住房等。第三步則是有實質性的嚴厲的收緊政策,包括提高首付比例、外地人需要交納一年社保、認房又認貸、增加限售期等,類似政策對于買賣行為有很明顯的調控,屬于需求端的調控方式,政策疊加效應下預計效果會比較好。而其他熱點三四線城市若后續房地產市場價格有繼續抬頭的現象,也會采取此類殺傷力相對大的政策。

政策分化是因為市場也在分化

需要看到的是,雖然保定等城市政策非常嚴厲,但不代表三四線城市政策都在趨嚴,實際上不同的三四線城市正面臨著不同的樓市政策,部分較為嚴厲,部分還有繼續放松的可能。此類三四線城市主要是指地級市,過去都可以理解為高庫存的城市,但經歷了這一輪樓市調控以后,樓市基本面發生了較大的分化,樓市政策也會隨著發生分化。

和保定類似的城市實際上有很多,市場走勢和政策邏輯也類似。比如說京津冀的唐山,過去唐山一直是屬于高庫存的城市,去庫存周期超過了3年的水平。但最新一期國家統計局的數據卻顯示,唐山房價漲幅是70個城市最大的。這也是近期唐山出臺限購政策的原因所在。類似的城市如長三角的嘉興、無錫,珠三角的佛山、清遠,南京都市圈的蕪湖、滁州等,都有類似的市場表現和政策表現。

但不容忽視的是,還有很多三四線城市市場依然疲軟。最典型的就是東北市場的部分三四線城市,比如錦州、丹東等城市。另外一個重要的區域市場就是山西市場,其高庫存和低購房規模都值得關注。近期,山西呂梁明確了在呂梁的農民工、大學生等購房,可以享受包括2017年4月30日至2018年9月30日每平米200元的購房補貼或補助。落實此類惠民政策的城市還有很多,比如臨汾、晉中、忻州、運城等城市。從這些案例可以看出,依然有很多城市在去庫存的道路上不斷探索新思路,其政策和保定等城市已經形成了較大的分化。

引導投資流向對樓市均衡發展很關鍵

三四線城市的市場分化和政策分化,對于后續樓市發展是有積極啟發的。后續對于各類購房資金流動的引導很關鍵,只有這樣,才能讓三四線城市的樓市繼續回歸均衡化發展的狀態中。

對于房價過熱的三四線城市來說,需要對城市自身重新定位。從市場基本面來說,其和二線城市沒有太多的區別。部分三四線城市的外來人口或流動人口規模較大,屬于當前樓市調控的一個重點。而對于周邊大城市的外溢需求導入也是值得關注的。對于此類三四線城市來說,包括限購政策、社保繳納、公積金異地貸款、限售政策宣傳等方面,都需要積極落實更細致的政策。這樣做,既能夠促進此類城市的市場交易活躍,也能夠防范各類資金出現快進快出的套現做法。穩定好此類城市的樓市發展,對于全國樓市的穩定也有積極的作用。

而對于市場比較疲軟、當前依然在積極去庫存的三四線城市來說,充分利用當前各類政策,同時挖掘城市營銷點顯得非常關鍵。比如,對于部分三四線城市來說,各類樓市的優惠政策雖然已經出臺,但被外界熟知的程度還是不高。所以后續在去庫存方面,要積極做宣傳,比如通過各類媒介或各類活動,積極釋放相關城市鼓勵外來購房者購房的信號。考慮到此類城市房價一般低于8000元的水平,總體上屬于購房成本不高的城市,所以類似的宣傳依然能夠引導各類購房資金進入。除此之外,積極尋找賣點也很關鍵,部分三四線城市雖然沒有海景或者水鄉等資源,但“就地取材”依然可以做到,圍繞當地獨特地貌、風土人情,依然可以吸引購房者積極進入。這樣做,能夠引導部分熱點三四線城市的購房資金進入,對于此類市場相對疲軟的三四線城市來說,也利好去庫存戰略的實施。

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