樓市為何越是調控,股市投資者越喜歡?

易憲容

國內媒體關于房地產市場信息,往往都是冰火兩重天,要不然是市場火爆狂熱,要不然是市場慘重一片。比如,最近有媒體報道,北京周邊及海南三亞的一些樓市開始大幅降價,但市場仍然難以冷若冰霜,無人問津,因為南京及周邊的樓市同樣還是火爆。

更可看到的是,根據國家統計局的數據,4月70個大中城市新建住宅銷售價格指數同比升10.7%。盡管漲幅比前5個月有所收窄,但是連漲19個月。只要房價上漲,不僅意味著住房投資者不會退出市場,也意味著政府所采取的一系列房地產調控政策效果十分有限。如果最嚴厲的房地產市場調控政策,對房地產的調控效果都會是十分有限,那么只能說明以目前這種政府的房地產調控政策,中國的房地產市場調控只能夠讓房價上漲而不下跌了。

當然,這是只是從總體來說,從個別城市來說,在短期內一些房地產市場冷靜下來是一種趨勢。比如當前國內一線城市,房地產市場的銷售已經全面下跌,而且下跌幅度都十分大,比如銷售下跌的幅度達到60%以上。盡管這些城市的房價還是頂在天花板上不下來,但已經表現出有下行的跡象。也就是說,只要這些城市的房地產市場調控政策再堅持一二年,那么房價短期下跌是一種趨勢。

不過,從當前的市場輿論及政府官員的言論來看,多以都擔心房價下跌會對中國經濟增長產生沖擊。比如,有人就說,如果房價下跌,地方政府的債務風險立即會暴露出來,并由此引發中國金融市場的系統性風險。不管這些言論是出于何種目的,是保護哪部分人的利益,但是應該相信這些言論是中央決策部門愿意聽。因為,在中央政府看來,遏制當前房地產市場的價格瘋狂上漲,不僅在于防止當前中國房地產市場泡沫繼續吹大,更重要的是要降低金融體系的風險。所以別看政府還在堅持“房子是住的,而不是炒作的”這個基本原則,但到目前為止在這些一系列的房地產調控政策中就是沒有用個人所得稅的政策來嚴格限制住房投機炒作,就是不愿意把炒作賺錢的收益用稅收收回。而這一招對房地產市場投機炒作是最有用的。這也就是為何房地產開發商還是看好未來中國房地產市場,當前股市投資者看到房地產市場的原因所在。

事實上,盡管國內的地方政府一直在出臺房地產市場的調控政策,到目前為止國內有31個城市已經加入這種所謂的房地產市場調控,甚至于還有打出所購買的住房拿到房產證之后10年不準交易的規定,但這樣做并沒有減弱房地產開發商對未來中國房地產市場的樂觀態度,反之,房地產開發商還在加大對房地產市場的固定資產投資,還在涌入土地市場。中原地產研究中心統計數據顯示,截至5月15日,今年以來全國50個熱點城市合計出讓土地金額超過9000億,同比上漲45%;25大房地產開發商拍買土地的金額超過5000億,同比增長超過了100%以上。

正是這態勢,今年前幾個月,國內這些大的房地產開發商銷售基本上都保持了2016年以來的高速增長,有些房地產開發企業的銷售增長速度更是翻番。所以,在這些房地產開發商看到,今年的房地產市場增長勢頭仍然會好,房地產企業盈利增長也會十分強勁。所以說,越是房地產市場調控,房地產開發商越樂觀,越是成了股市投資者看房地產上市公司的原因。這就是當前香港股市的一種現象。

即早些時候,國內在香港上市的房地產上市公司股票,在房地產市場持續向好繁榮時,這些股市的價格與房地產市場形勢形成一種逆周期,即房地產市場越是繁榮,這些上市公司的股市越是下跌,而且這些房地產上市公司股票價格長期橫行,除了少數質素較差、缺乏動力的房地產上市公司的股價反復下跌之外。而最近的情況則完全不同,國內房地產市場出臺了一系列的調控政策,而且這種調控政策越來越嚴厲,所涉及的城市越來越多,香港市場這些房地產上市公司的股票則是持續上升。比如恒大房地產公司的股票由年初的4元左右已經上升近12元,并一再在創歷史新高;其他不少房地產上市公司的股票近來的走勢同樣是火爆,比如龍湖的股票價格也一直創歷史新高。

對于這種現象如何解釋,為何國內的房地產市場越是繁榮,其上市公司股價越是平平,反之,當前國內房地產市場越是調控,房地產上市公司的股票價格越是快速上漲?何也?估計在股市投資者看來,一是他們并不會因為出臺房地產調控政策不看好中國房地產市場,因為這些調控政策不僅多以是短期的行政性政策,對限制房地產市場投機炒作所起到作用十分有限,而且這種房地產調控可能會引起房地產開發企業的結構性調整,業內的兼并重組會十分激烈,這些都有利于一些房地產上市公司做大做強。

二是由于國內房地產市場調控頻繁,不少國內房地產企業開始走出國門,特別進入香港房地產市場。據克而瑞房地產研究中心統計,2011至2016年,內地房企在香港參與公開住宅用地出讓,累計共成交23幅,投資總額達764億港元。香港地政總署統計數據顯示,2016年5月至2017年2月,香港共售出31.4萬平方米土地,總價為1020.6億港元,其中內地房企貢獻了一半。這些因素也可能是提升在香港的國內房地產上市公司股票價值。對此國內的投資者注意到了沒有。

樓市為何越是調控,股市投資者越喜歡?

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