寫字樓內資租戶數量首超外資 萬平方米租戶上海最多

2017年6月12日,上海 –近日,CBRE發布《中國重點城市寫字樓租戶普查報告|2017上海》,通過對上海115幢近690萬平方米的甲級寫字樓和各主要商圈近4千家企業租戶的調查,解析近年來上海甲級寫字樓租戶行業構成、租戶性質及上海各區域寫字樓的租賃情況。


金融業穩占鰲頭,TMT行業需求迅速成長


從租戶所屬行業來看,金融業仍是上海甲級寫字樓的主力租戶,租賃總面積占比36%。較2015年增長2.5個百分點。隨著中國金融服務業的開放和發展,金融服務業租戶對推動寫字樓需求起著舉足輕重的作用。經過多年發展,上海國際經濟中心框架也已經基本形成。除四大傳統金融子行業(銀行、保險、證券和基金)以外,各類金融業務創新、金融市場創新和金融機構創新等在上海自貿區成立后加速上演。財富管理、衍生品投資、金融信息服務以及多元化的金融投資和資產管理公司成為一股不容小覷的力量。


此外,以科技、新媒體及通信行業為代表的TMT行業租戶十分活躍,占到全上海甲級寫字樓租賃面積的8%。其快速發展得益于TMT行業持續正向的發展,其中網絡媒體、互聯網及手機平臺、以及通訊產業的累計租賃面積均較前次統計倍數成長,反映出在經濟轉型驅動下的行業創新增長會帶來一系列的新增需求。


值得注意的是,制造業無論從租賃面積或企業數量都較2015年顯著下降,成本上升,產業外遷是主要因素。隨著上海寫字樓版圖迅速擴張,一些大型制造業租戶青睞在交通便捷,商業配套日趨成熟的非核心區尋覓面積大、設計獨特或可提供訂制需求的物業項目。


國內企業需求旺盛,外資態度謹慎


從企業性質看,中資企業租戶需求持續攀升,租賃面積從2015年的37%增長到45%。在調查的近4千家企業中,有兩千余家中資公司在上海租用寫字樓,較兩年前增加50%且首次超過外資公司數量,成為上海寫字樓的重要新增需求來源。內資租戶的的崛起主要集中于金融產業,金融行業占到內資租賃面積的一半以上。


近年來,多數外資企業租賃策略以成本為首要考量,為此采取了包括辦公室整合,以較大辦公租賃面積爭取較好的租金優惠,或直接在非核心地區、商業園區內租賃整棟大樓做為總部使用。


按照租戶國籍分類,上海本土企業租賃辦公樓面積最大,占到30%,來自中國其他省市的企業占比15%。在外資企業中,比重最高的為美國丶日本等與中國貿易往來密切的國家,產業則以制造業與金融業為主。


平均租賃面積十年增長70%,外企領銜萬平米超級租戶


綜觀中國主要城市寫字樓市場,上海寫字樓量體為全國第一,在優質供給充足下,平均租戶承租面積也逐年擴大,2017年平均租賃面積為1,355平方米,較十年前累計增長70%。內、外資平均承租面積則分別增長17%與27%,外資企業租戶擴張較內資企業快速。


CBRE特別針對上海特有的萬平米級的超級租戶進行調查,該類型租戶累計占上海總租賃面積的21%,公司數量多達55家。在超級租戶中,七成為外資公司,40%為金融產業。萬平方米級租戶中:外資占比較大,今年內資占比有小幅提升。其中外資租戶多因組織整合,加大了整體租賃面積。而內資公司則多為企業有機成長,或企業并購帶來的新增租賃需求。


產業區位偏好各有所異


上海個主要版塊產業仍以金融業及專業服務業為主,六大核心版塊累計金融業面積占總租賃面積的75%。其他如南京西路商業氛圍活絡,吸引國內外品牌進駐,推升零售貿易類的占比;虹橋及淮海中路版塊則是制藥業及電子制造業的聚集地。浦西仍是外資布局重點地區,浦東陸家嘴、竹園的內資比重均超過50%。


寫字樓內資租戶數量首超外資 萬平方米租戶上海最多


CBRE華東區顧問及交易服務 | 辦公樓部主管張越表示:“上海寫字樓市場短期內需求將以新興高科技、金融服務業為主,其中內資擴張需求更為積極。下半年受到新增供給大量釋放的影響,板塊間競爭加劇,次級商務區影響較核心地區更為顯著。此外,租戶對于辦公空間的要求也較以往提升,具備LEED綠色環保認證、有靈活設計空間的寫字樓,更普遍受到租戶的青睞。”


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