業內大佬爭論不休:調控寒冬下交鋒 房價是否下行?

樓市資訊21世紀經濟報道 [微博] 2017-08-01 07:26
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業內大佬爭論不休:調控寒冬下交鋒 房價是否下行?

原標題:調控寒冬下的“變數”交鋒: 房價會否下行?

在行業人士看來,今年下半年房地產行業的主要變數在于三四線城市和房企資金面。“一二線城市在下半年包括明年,房地產市場會相對較平穩;如果市場出現一些變數,會出現在三四線城市。”

自3月以來,調控深入已持續四個月有余。從統計數據上看,房價漲幅正穩步回落。但關于房價未來走勢,業內仍有分歧。

原華遠地產董事長任志強的邏輯是,很多城市在限制房價上漲,卻沒有采取有效措施限制地價上漲,從二季度公布的數據看,地價上漲還在持續,這也會影響到住房價格。他認為,從土地供給情況看,地價已經成為推動房價繼續上漲的必要條件。

任志強得出的結論是,從目前情況看,今年房地產市場銷售從面積到金額,都將創歷史新高。哪怕僅增長1%或者2%仍是歷史新高。

對于這種觀點,北京師范大學金融研究中心主任鐘偉反駁稱,“‘有生之年看不到房價下跌’(任志強的觀點)肯定是謊言。因為已經看到房價下跌了,2008年下半年和2009年上半年,中國的新建商品房價格約下降了20%,只是此后兩輪價格下跌,都由更高的上漲覆蓋掉了。未來中國的房子會分化,但房價在未來十年或二十年出現顯著的全國性上漲難度很大。”

鐘偉認為,今年春節前,中國的新建商品房價格仍會有一輪顯著下行。

房價走勢分歧

從統計數據上看,房價似乎在支持鐘偉的觀點,保持穩步回落。

國家統計局前不久發布了6月份數據顯示,70個大中城市中,一二線城市房價同比漲幅連續回落。據測算,一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比平均漲幅均連續9個月回落;二線城市新建商品住宅價格同比平均漲幅連續7個月回落,二手住宅價格同比平均漲幅連續5個月回落。6月份一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比平均分別下降0.1%和0.2%。

但開發商的邏輯與任志強保持著高度一致,或許真實地反映了一線市場情況。

龍湖集團副總裁袁春表示,“一線或核心二線城市,會保持相對平穩。當然這其中也有限價因素,所以價格不可能漲;另外由于前兩年土地供應不是特別多,所以也不會降。一二線城市在下半年包括明年,房地產市場應該會相對較平穩;三四線城市不好判斷。如果中國的市場出現一些變數,會出現在三四線城市。”

泰禾集團副總裁沈力男也認為房價不太可能下降。他的邏輯是,今年房地產市場調控力度雖然非常大,但市場還是非常不錯的。去年雖然說是房地產大年,但今年上半年房地產市場也有6萬億銷售。從量價關系來看,房價不會發生大幅下降。

新城控股高級副總裁歐陽捷認為判斷房價會否下跌,首先看地價。如果地價不斷上漲,房價不斷下跌,誰會做賠錢生意?所以這個邏輯是說不通的。

下半年變數

隨著調控持續深入,市場真的沒有變數嗎?

歐陽捷認為,市場存在“局部”變數。他表示,隨著限購深入,客戶越來越少,開發商為了搶客戶,不得不采取降價手段。但他認為,降價手段無法持續。房價有下跌的可能性,但時間不會太長,也不會持續到明年。

沈力男認為,盡管調控讓不少企業感到難受,但市場的推動力和慣性非常大。整體銷售量仍然可能創新高,市場仍然很大,但關鍵是“你還在不在?你的日子過得好不好?”

袁春的判斷是,市場變數將發生在三四線城市。他認為,一二線城市成交量下跌是因為很多城市供應量不足;但三四線城市去庫存特別火這個現象值得關注。

他解釋道,龍湖會通過二級客戶轉化率來判斷市場行情。所謂二級客戶,即到達售樓處的客戶,轉化率即其中真正購房的人數。“這個數據在今年3月份達到最高點,也就是說來100個客戶,有13個人買房子。但到6月份,已經降到了11個。”

另一個數據是客戶到售樓處后多少天完成成交。據統計3月份約為3.3天,6月是7.6天。“從這個指標看,調控政策效力已經形成,在下半年一定會體現出來。我們只能謹慎地看這個市場。因此今年的變數是在三四線城市。”

從歷年調控規律看,開發商資金鏈也是對市場變數的重要考量。

商務部研究院與中國財富傳媒集團中國財富研究院6月25日公布的《中國非金融類上市公司財務安全評估報告(2017春季)》中稱,2017年中國25個一類行業中,財務安全狀況最差的是房地產業;財務最安全的100家上市公司里,沒有一家房企;而在財務安全最差100家公司中,房地產行業數量最多,達到23家。

據Wind資訊統計,2016年A股136家上市房企負債合計超過4.92萬億元,同比增幅達25.93%;其平均資產負債率為77.26%,去年則為76.55%。

歐陽捷認為,開發商資金是否安全要看能否掌握到足夠的現金。“對于大公司而言,資金成本變化影響不是太大。企業越大,其實你的資金需要量也越來越大,所以錢永遠是缺的。今年情況是錢少且貴,下半年如果房企有足夠的現金,錢貴和便宜不是最大的問題。”

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