租購并舉背后貨幣乘數變化:房企不再依賴銀行信貸

租購并舉背后貨幣乘數變化:房企不再依賴銀行信貸

“租購并舉”背后的貨幣乘數變化

種種跡象表明,住房租賃正由頂層設計轉入實踐探索,房地產行業進入大租賃時代。從去年開始,萬科、龍湖、旭輝等房企開始布局長租公寓。租賃市場將成為中國房地產市場“最后的紅利”?

近期,住房租賃概念股世聯行、昆百大A、國創高新、三六五網等個股表現不俗。在A股市場上,住房租賃這一新概念引起了不少投資者的關注。

在房地產市場上,住建部等9部門近日聯合印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,廣州宣布“租購同權”、上海首批“租賃用地”以每平方米不足6000元的超低價格轉讓給了上海市的兩家國有企業……一系列消息都讓住房租賃走上了前臺。實際上,要建立房地產市場調控長效機制,大力發展住房租賃市場,實施“租購并舉”是繞不開的舉措。“租購并舉”背后的貨幣乘數變化,更是值得細細揣摩。

“租購并舉”是根本性變革

住房租賃在房地產市場并非新名詞。上個世紀90年代末,國家開始實施住房制度改革時,雖然結束了福利分房的歷史,住房開始商品化,但并沒有放低保障性住房的地位。只不過,在后來近20年的發展歷程中,住宅商品化幾乎單方面狂飆突進,地方政府患上了“土地依賴癥”,房價一路走高,以至于房地產市場的調控政策不斷出臺,但大多淪為“空調”。與此同時,房地產租賃市場發展極為緩慢,租賃市場散兵游勇式無序生長,這一塊法制建設嚴重滯后,房地產的租賃市場甚至還有不少坑害消費者的行為。

一句話,長期以來,中國房地產市場存在著嚴重的“租購失衡”現象。在中國文化的傳統觀念里,居者有其屋,老百姓理解為有房屋的產權,加上“丈母娘需求”的刺激,房地產市場“購”這一邊出現了超級繁榮甚至過度繁榮的現象,而“租”這一邊則相對低迷太多。

當一線城市的房價漲得超過大部分老百姓的承受能力,房地產市場的投資和投機現象極為猖獗的時候,“租購平衡”就擺上了議事日程。

在商品化住宅市場里,地方政府賣地獲取土地收入,地產商從銀行貸款買地,然后開發物業,最后出售出去,中間獲取巨大差價收入。誰能夠拿到地,誰就能獲取巨額利潤。而在房地產租賃市場,前幾天,上海首批“租賃用地”以每平方米不足6000元的超低價格轉讓給了上海市的兩家國有企業,如此低的地價,地產商想要獲取以往的高利潤,顯然是不可能的。利潤哪里來?只能從地產物業的運營和服務中來獲取!從賺取買和賣之間的差價收入,而且這其中還運用了銀行信貸的杠桿,到主要依賴運營和服務性收入,房地產企業的盈利模式發生了根本性變革。

不僅是房地產企業的盈利模式發生了根本性變革,在“租購并舉”的模式下,中國房地產市場的整個格局未來都會發生根本性變革,只不過,這個時間到底有多長?只能拭目以待。

住房租賃的貨幣乘數變化

在住宅商品化的市場里,地產商拼命從銀行獲取信貸,拼命從地方政府手里買地,然后拼命開發地產物業,獲取高額利潤,整個鏈條的背后,是貨幣乘數效應在不斷放大。地產商從銀行獲取的信貸,成為銀行的一大收入來源,所以銀行拼命想放貸,地產商貸款越多,運用的杠桿系數其實越大,但在房價一路上漲的過程中,投資和投機的資金越來越多,在過去房地產市場的十年黃金歲月中,多少人因為炒房大獲其利,多少人又因為沒有炒房而與財產性收入暴漲失之交臂。在整個社會貨幣投放不斷增加的過程中,資金并沒有多少進入到實體經濟,反而在房地產等投資和投機市場大肆空轉,大肆套利。貨幣乘數效應不斷放大的背后,是整個社會的資金空轉、制度套利盛行,大量的貨幣并沒有扶持實體經濟的發展。中小企業的資金成本居高不下,大量貨幣流入到房地產市場,讓有錢者賺得盆滿缽滿,整個社會的貧富懸殊越來越大。

而在住房租賃市場,因為地價成本要低得多,地產企業靠租金收入是無法賺取豐厚利潤,甚至無法覆蓋成本的,地產企業的收入來源,轉到主要依靠租賃物業的運營和服務上來。要做好運營和服務,就需要房地產企業轉換思路,不再依賴銀行信貸,這就不會帶來貨幣乘數效應的不斷放大,以及資金的空轉,央行投入到社會上的大量貨幣,才能真正進入實體經濟。

當然,房地產企業要使收入來源主要依賴租賃物業的運營和服務,需要機構化、規模化的住房租賃企業形成,這就需要住房租賃由頂層設計轉入實踐探索。7月19日,萬科董事局主席郁亮在接受媒體采訪時表示,租售并舉是建立房地產調控長效機制的重要舉措之一,發展空間很大。

據了解,萬科泊寓目前已在包括廣州、深圳、佛山在內的全國13個城市上線,而碧桂園上海區域也成立了長租公寓管理部,金地集團、招商蛇口等地產企業旗下的長租公寓產品均已展開。A股市場上的世聯行、昆百大A等住房租賃概念股本周也是漲勢如虹。

隨著住房租賃市場的大力發展,貨幣乘數效應會減弱,房價上漲的勢頭也會趨弱,再加上房產稅的推出,房地產市場的格局,將進入租購并舉、租購平衡的時代。

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