償債壓力日益加劇 各大龍頭房企進入"賣賣賣"模式

償債壓力日益加劇 各大龍頭房企進入"賣賣賣"模式

原標題:資金壓力凸顯房企進入“賣賣賣”模式

日前,萬達與融創、富力的交易在市場中引起不小的轟動,前者接連出售旗下13個文旅項目及77家酒店,直接套現638億元。

雖然萬達否認拋售資產是為解決負債問題,但房企的高負債問題卻再度成為焦點。報告指出,隨著房地產市場限購、限貸政策不斷加碼,熱點城市成交已經開始放緩、價格承壓,加上融資環境的持續收緊,房地產上市公司未來或面臨銷售端、資金端的雙重擠壓,房企高負債運營的風險正在加大。

“賣賣賣”模式不止萬達一家

萬達與融創、富力本月完成了一筆交易,前者接連出售旗下13個文旅項目及77家酒店,直接套現638億元。對于此舉,王健林表示是為了將企業向輕資產型轉化。其實,萬達出售旗下資產的腳步并未停歇,7月25日,珠江人壽相關人士向本報記者證實,珠江人壽目前已經接下了3家萬達系資產,分別為南昌西湖萬達廣場投資有限公司、大同萬達房地產有限公司和崇州萬達廣場置業有限公司。

實際上,在萬達大幅變賣資產的同時,其他房企也沒閑著,比如SOHO中國。今年以來,SOHO中國連續兩度出售旗下資產,6月份,SOHO中國以35.73億元出售虹口SOHO,在不足十天以后,SOHO再度宣布將整售光華路SOHO2和凌空SOHO兩個項目,這也是其首次整售在北京的物業資產。公開資料顯示,從2014年至今,SOHO中國已先后4次成功出售旗下資產,涉及金額達到236億元。

此外,豐華股份也在今年上半年完成房地產資產的出售,根據其上周五發布的半年報顯示,豐華股份在報告期內完成了旗下全資子公司北京沿海綠色家園世紀房地產開發有限公司的100%股權轉讓,轉讓金額為2.9億元,這也直接導致豐華股份上半年盈利1.01億元,同比增長12倍。

房企 償債壓力日益加劇

房企在出售資產套現的同時,從側面也揭示出目前房企高負債狀況下的資金壓力。根據報告顯示,截至2016年末,滬深上市房地產公司的資產負債率均值為65.92%;大陸在港上市房地產公司的資產負債率均值為73.52%,同比上升0.86個百分點。部分房企杠桿率較高,20.63%和30.51%的滬深及大陸在港上市房地產公司資產負債率在80%以上,與上年相比,分別增加了3.97、3.39個百分點。

而到了今年一季度,房企負債率有增無減。Wind數據顯示,截至今年一季度末,滬深兩市136家上市房企中,資產負債率在70%以上的有62家,占比45.6%,其中,魯商置業、珠江控股以及*ST金宇負債率均在90%以上,而從總負債的增減情況來看,90家公司負債金額同比增長率均為正值,海德股份、新光圓成、海航基礎、中房地產、陽光城、廣宇發展、天保基建等7家公司總負債金額同比增長則達到一倍以上。在港股上市的內地房企負債率也呈現出高值水平,截至去年年末,融創中國資產負債率為87.92%,高居榜首,而碧桂園、中國恒 大、綠地香港等資產負債率也在80%以上。

負債率高企之下,房企面臨的償債壓力也日益加劇。Wind數據顯示,今年房企企業償債規模達到1007.3億元,而去年全年房企到期債券規模僅為629億元,同比增長60%。今年下半年地產企業債券到期規模521.49億元,其中,榮盛發展、金融街、金茂三家公司下半年債券到期規模分別為30億元、25億元、20億元,占據前三位,而緊接著未來兩年房企債券到期規模還將持續增長,2018年、2019年債券到期規模將分別達到2069.71億元、4026.52億元,同比增長幅度達到105.5%、94.5%。

但是今年以來隨著融資成本的增長,又使得房企的資金問題雪上加霜。2017年來,房企發債利率多在5%~6%以上,到6月,多宗融資的資金成本已經接近或超過7%。相比之下,2016年的平均融資成本在4%左右的水平。根據中原地產統計數據顯示,今年上半年,房地產企業在內地的融資規模與去年同期相比,降幅達74%,融資金額僅為1771.8億。

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